突發(fā)
湖南省衡陽(yáng)市官宣取消公攤！
實(shí)行商品房銷(xiāo)售套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)！
近日，#中國(guó)住宅要取消公攤了嗎#這一話(huà)題，再次沖上熱搜，收獲了1.5億的超高閱讀量。
提起公攤面積，很多人都恨得牙癢癢。
“花高價(jià)買(mǎi)的房子，為啥連電梯間、大堂、甚至花壇都算在我的賬上？”
“拿到房子后瞬間不想住了，一層兩戶(hù)還搞了兩個(gè)電梯，建筑面積150㎡套內(nèi)只剩110㎡，這離譜的公攤，多花了幾十萬(wàn)。”
“花了小百萬(wàn)買(mǎi)了40㎡的公攤，140㎡的房子套內(nèi)才100㎡，關(guān)鍵物業(yè)費(fèi)也要按公攤面積交，每個(gè)月500多，停車(chē)費(fèi)200多，住不起根本住不起。”
因此，大家對(duì)于“取消公攤”呼聲很高。
事實(shí)上，早在2002年，重慶市就率先成為我國(guó)首個(gè)取消公攤的城市。當(dāng)時(shí)《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，必須以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。
2011年以來(lái)，“取消公攤”經(jīng)常成為兩會(huì)代表和委員們的提案主題。
01、
取消公攤，湖南衡陽(yáng)開(kāi)始執(zhí)行！
就在近日，湖南省衡陽(yáng)市官宣實(shí)行商品房銷(xiāo)售套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)！
文件指出：
1）自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。
2）房企業(yè)在簽訂合同時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房人約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)算商品房?jī)r(jià)款。
3）面積糾紛條款應(yīng)當(dāng)載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價(jià)格作為處理面積糾紛的計(jì)價(jià)依據(jù)。
其實(shí)衡陽(yáng)并不是第一個(gè)執(zhí)行此政策的城市。
早在2002年，重慶廢止公攤面積的使用，當(dāng)時(shí)《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》要求——商品房現(xiàn)售和預(yù)售，都必須以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。
但是，開(kāi)發(fā)商將當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)分為了“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”和“建筑總面積計(jì)價(jià)”的兩種方式。
這樣的做法區(qū)別在于房屋單價(jià)不同，但是同樣一套房子的總價(jià)卻并沒(méi)有改變。
這之后，廣東的肇慶、長(zhǎng)沙、深圳、珠海這些地方，已經(jīng)率先取消了公攤面積，真的是落到實(shí)處了。杭州、合肥等城市也有類(lèi)似的探索。
合肥
2023年7月全市房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì)議提出要積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，雖實(shí)施效果不理想，但有樓盤(pán)曾嘗試。
肇慶
2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。
杭州
2024年5月，杭州富陽(yáng)區(qū)的首望瀾翠府打出“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售”的宣傳，不過(guò)房產(chǎn)證、物業(yè)費(fèi)和契稅等仍按建筑面積計(jì)價(jià)。
02、
“隱形”的公攤面積，去了哪兒？
公攤面積，從上世紀(jì)80年代香港樓市傳入內(nèi)地。
早些年，香港的樓房多以塔樓為主，為了提高土地使用效率，開(kāi)發(fā)商會(huì)將樓梯、電梯、走廊等公共區(qū)域也計(jì)算在內(nèi)，形成了一種叫做“公攤面積”的購(gòu)房模式。
初衷是想辦好事，為了大家有房住，結(jié)果，后面就發(fā)展成了開(kāi)發(fā)商的“撈錢(qián)神器”。
從網(wǎng)絡(luò)討論度來(lái)看，“取消公攤”的呼聲很高。
主要原因，筆者認(rèn)為有兩點(diǎn)原因。
其一，公攤面積不透明、收益分配不合理。
從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶(hù)的公攤面積，也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。
公攤面積看不見(jiàn)、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用，不僅是購(gòu)房款，物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等也是按照建筑面積收取，這當(dāng)中覆蓋了公攤面積。
另外，業(yè)主并未享受到公攤面積所帶來(lái)的合法收益，如廣告、車(chē)位、會(huì)所、超市等。
其二，公攤面積掛鉤得房率，關(guān)乎居住體驗(yàn)。
公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積，它包括大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳等等。
根據(jù)建筑形態(tài)的不同，公攤面積和得房率有很大的區(qū)別。
一般來(lái)講，公攤面積高層> 洋房>別墅 ，高層往往得房率低，公攤面積高。
舉個(gè)例子，建筑面積100㎡的超高層住宅，如果是60%的得房率，公攤面積大概有30-40㎡，實(shí)際到手使用的面積只有60-70㎡。
假設(shè)房屋單價(jià)5萬(wàn)/㎡，業(yè)主要花費(fèi)150-200萬(wàn)在公攤面積上。
03、
四代宅盛行，實(shí)現(xiàn)"0公攤"甚至“負(fù)公攤”
公攤面積，有沒(méi)有存在的必要性？
試想一下，如果按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，為了實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額最大化，開(kāi)發(fā)商必須把套內(nèi)面積做大，公攤面積能省則省。
達(dá)到這一目的最有效辦法就是在同一樓層同一個(gè)單元內(nèi)排布更多的戶(hù)數(shù)。兩梯兩戶(hù)和兩梯十戶(hù)，在居住體驗(yàn)上差別還是很大的。
隨著人們對(duì)居住品質(zhì)的追求，買(mǎi)房不僅僅只是關(guān)注套內(nèi)面積的使用，還關(guān)注綠化、會(huì)所、精裝入戶(hù)大堂、樓道等公區(qū)帶來(lái)的品質(zhì)感和體面感。
而這些，都需要“公攤面積”。
此外，由于不計(jì)公攤面積，房屋單價(jià)會(huì)提高，可能使購(gòu)房者產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲的錯(cuò)覺(jué)。心理上較難接受，且對(duì)價(jià)格敏感的購(gòu)房者會(huì)有一定影響。
因此，取消公攤面積取消并不是一帆風(fēng)順的，它面臨著挑戰(zhàn)和爭(zhēng)議。
好在，去年以來(lái)，廣州、深圳、福州、合肥、長(zhǎng)沙、南京等城市，在計(jì)容建面、得房率、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深等方面都做了優(yōu)化，提升項(xiàng)目得房率，實(shí)現(xiàn)"0公攤"甚至“負(fù)公攤”。
尤其是第四代住宅！
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