地產市場的動蕩正攪動銀行敏銳的神經，而后者正試圖隔離由房地產業帶來的風險。
多家銀行人士向經濟觀察報表示，即使貸款本金相對安全，但銀行今年在 方面仍較為審慎。
他們的共識是由于短期內房地產市場不排除局域性的風險，2014年將繼續執行嚴格的開發貸款總量壓降政策，并在2013年基礎上進一步嚴格商用房開發貸款城市準入標準，提高項目資本金比例要求，強化重點地區和項目風險監控。
與此同時，銀行方面也在收緊個人住房抵押貸款。自2013年下半年起大多數銀行取消了首套房85折利率，今年4月以來首套房9折以下利率優惠絕跡，個別銀行最高上浮40%。“融360”調查顯示，銀行壓貸、緩貸成普遍現象，部分銀行甚至半年放不出款。
開發貸增速降低
央行的一季度金融機構貸款投向統計報告數據顯示，商業銀行今年一季度已開始收緊房地產貸款。在貸款余額方面，一季度末金融機構人民幣各項貸款余額74.91 萬億元，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款余額15.42 萬億元，同比增長18.8%，增速比上年末低0.3個百分點。
其中，地產開發貸款余額1.12萬億元，同比增長7.6%，增速比上年末低2.2個百分點；房產開發貸款余額3.78萬億元，同比增長18.3%，增速比上年末高2個百分點；個人購房貸款余額10.29萬億元，同比增長20.1%，增速比上年末低0.9個百分點。保障性住房開發貸款余額7783 億元，同比增長26.7%，增速與上年末持平。“房產開發貸款項中含有保障性住房開發貸款，由于政策鼓勵銀行支持保障性住房，因而這一塊增長較快，如果剔除該因素，房地產開發貸款同比增長不會這么高。”華夏銀行發展研究部研究員楊馳向經濟觀察報說道，“銀行在土地開發貸款上持謹慎態度，目前一二線城市土地保持高位，三四線城市基本收縮謹慎，前景不容樂觀。”
記者對比近年央行各季度金融機構貸款投向統計發現，商業銀行對開發貸款持更加審慎的態度，地產開發貸款已連續4個季度同比增幅下滑，從2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。
雖然該報告同時顯示，房地產貸款占各項貸款余額20.58%，但多位銀行業人士向經濟觀察報表示，由于抵押貸款占到銀行總貸款的40%以上，而其中絕大多數的抵質押物為房產、土地，保守估計房地產類貸款占各項貸款余額大致在50%。
中國工商銀行城市金融研究所副所長樊志剛認為，雖然目前整體房價并沒有明顯下行，但是部分城市的新建房屋成交量有所下降，樓市觀望氣氛濃厚，由于房地產銷售收入是開發商還款的主要來源，成交量持續下降將延緩房地產開發商資金的回籠，商業銀行開發貸款的資產質量面臨下降風險。
態度審慎
多家銀行的2013年年報透露，房地產開發類貸款重點支持信用評級高、經營效益好、封閉管理到位的優質房地產客戶和普通商品住房項目。
樊志剛向記者表示，從公司類貸款來看，統籌考慮工行開發貸款中以抵（質）押方式辦理的貸款和以房地產為押品的其他貸款，貸款余額還不到押品價值的40%，意即，房地產押品市值下跌六成，貸款本金仍然安全。
不過，多位受訪的銀行業人士認為，即使貸款本金相對安全，但銀行在房產開發貸方面仍較為審慎。“我們一方面加強對存量房地產貸款和抵押物的實地調查，對抵押物進行再評估，另一方面審慎評估房地產抵押物價值，嚴格控制抵押率，在充分考慮跌價風險、處置成本、變現成本的基礎上，確保對風險敞口有效覆蓋。”某股份制銀行人士向經濟觀察報表示。“我們會繼續支持房地產企業開發資質較高、地理位置較好、能夠封閉運行的項目，項目類型以普通住宅和公寓為重點，審慎介入中小型房地產企業開發的商業和寫字樓項目。”華夏銀行廣州分行一位負責人向記者說道。
同時，由于電子商務的興起，消費者購物行為正在從商場轉向網絡，銀行已進一步收緊商業地產的開發貸款。一位來自股份制銀行業人士向記者稱，該行曾在多座城市做過調研，商業地產供大于求現象比較明顯，鋪面空置率較高。“如北京東二環某集商業辦公于一身的大型綜合項目，至今招租情況仍不理想。”該人士說道。
相對于謹慎的商業地產開發貸款，銀行在保障性住房開發貸款方面較為積極，尤其是棚戶區改造。央行的數據顯示，保障性住房開發貸款同比增幅雖有所放緩，但一直保持在26.70%以上。“棚戶區改造的區域大都處于市中心，不占用土地增量，改造之后又能促進周邊區域發展。不過目前這一業務主要由國開行在做，商業銀行也在積極布局這一領域。”楊馳說道。
國開行的數據顯示，僅今年4月份，該行用以保障中國各地棚改工程的貸款發放額就近1000億元，這一數據已接近一季度保障性住房開發貸款余額的1/8。
個人房貸趨緊
在對開放貸發放“精挑細選”的同時，銀行也在收緊個人住房貸款業務利率優惠。
多家銀行自2013年下半年取消首套房貸85折利率，改為最低基準利率，至今市場仍無放松跡象，“融360”日前發布的3月份房貸分析報告顯示，與北京近一河之隔的廊坊燕郊某國有銀行首套房利率竟執行基準上浮40%。
樊志剛表示，商業銀行取消個貸首套房利率優惠更多地出于盈利壓力的考慮。2013年以來，商業銀行受到利率市場化和互聯網金融發展的雙重擠壓，凈利息收益率有所收窄，盈利增長速度明顯下降。在這樣的背景下，再維持首套房的優惠利率將難以應對日益上升的融資成本，取消優惠利率則是在盈利壓力下的必然選擇。“隨著利率市場化的推進，銀行吸收存款的成本在增加，理財產品的利率已經達到了5%以上，銀行在信貸額度緊張的時候，出于收益考慮，會主動將資源配置到收益高的業務上，如小微企業貸款。”中國建銀投資有限責任公司研究中心主任張志前說。
但多位銀行業人士認為雖然銀行在收緊個人房貸，但由于政府嚴格限制二套房首付比例，居民的按揭貸款大部分都是首套自住型住房，且抵押充足，房地產價值（按照貸款時的原始價值評估，未考慮近年來的上漲），一般相當于按揭貸款余額的2倍，房價波動對個人住房貸款質量影響可控。有觀點認為，即使房價進一步下跌，貸款人棄房的風險也比較小，溫州房價下跌后，僅有3%抵押在銀行的房子出現問題。
樊志剛表示，“商業銀行近年已對于房地產市場的變化已做了充分的準備。針對2013年底的房地產相關貸款，一些銀行設定了房價下跌10%、20%、30%，成交面積亦相應下降的壓力測試。測試結果均表明，房地產相關貸款質量較好，承壓能力較強，不良貸款率上升幅度在可承受范圍內。”
不過，在一季度貨幣政策執行報告中，央行表態要加強對房地產行業貸款信用違約風險的監測，防范部分地區、行業、企業風險及非正規金融風險向金融體系傳導。
