“個人消費貸款100萬元封頂，期限不超過10年。”北京銀監局4月底突然下發的一紙通知讓房產中介和購房者都暗中揪心，更有中介人員在社交網站上打出了“5月初之前務必抓緊時機辦理，還可享受舊政策”的廣告。表面看起，消費貸與房地產中介似乎是風馬牛不相及，但近年來隨著房地產調控政策的持續，銀行房貸步步收緊，利用消費貸款補齊房款的做法早已成為業內潛規則。
消費貸限額核心內容
消費貸挪用之風愈演愈烈，引起了監管層的關注。4月下旬，北京銀監局正式向轄區內商業銀行下發《關于個人綜合消費貸款領域風險提示的通知》，文件要求個人消費貸原則上發放金額不超過100萬元、期限為10年以內。此外，貸款用途應以銷售發票作為貿易背景真實性的證明材料。
案例消費貸購房鉆銀行空子
李先生夫婦倆10年前來北京經商，經多年打拼賺了點小錢，在大興區買了一套七八十平方米的房子，一家三口其樂融融。由于家里老人年事已高，夫婦倆去年把老人接到北京方便照顧，現在的房子顯然有些不夠住了。夫婦倆一合計，準備在郊區再買一套房子。
在房產中介的陪同下，李先生夫婦很快就找到了一套面積150平方米的二手房，足夠一大家子生活，但難題也接著來了。房價加上稅金總共要350萬元，二手房也必須裝修一下才能入住。銀行規定，如果是買二套房，想要用首套房產作為抵押是銀行禁止的，而且買二套房的話，必須交70%的首付。可夫妻倆的積蓄只有100萬元， 首付還差145萬元。
李先生并不想把手中的小房子賣出去，兒子以后還要結婚，手里多留一套房子總歸是好的，租出去也能暫時緩解下還貸的壓力。看到李先生猶豫不決，中介開始熱情地推薦“變通方式”。所謂“變通”是指李先生用第一套住房向銀行申請消費貸款，名目可以是裝修、買車、收藏、藝術品投資等項目，經由相關公司“過橋”打給售房人。同時，李先生再向銀行申請一筆二套房貸，兩筆貸款加起來，足夠支付購房款。
李先生在考慮之后，就接受了這個貸款方案，成功鉆過銀行信貸的空子，買到了心儀的房產。但兩筆貸款的還款壓力著實不小，夫妻倆又要開始艱苦奮斗了。
解析 消費貸如何搖身變購房款
“購房款不夠，消費貸湊”已成為近年來二手房市場公開的秘密。據北京商報記者調查，這條消費貸流入樓市的灰色利益鏈牽扯甚廣，先是房產中介的牽線搭橋，再由擔保公司出面向銀行提交手續，裝修、珠寶、紅木等公司幫助“洗出”貸款，當然，這一過程也離不開部分商業銀行的暗中協助。
一位中介公司負責人表示，在北京購房，二套貸款只能貸30%，如果想多貸款可通過辦理“4+3”的貸款業務，這30%是貸房屋評估值的30%，購房者在商貸面簽時再簽一份抵押消費貸的協議。銀行批貸的時候兩個一起批，但是抵押消費貸放款比商貸晚7-10個工作日。
據知情人士透露，擔保公司會提供一條龍服務，按照貸款申請的難易程度和貸款金額收取1%-2%的手續費，并且這個服務費用并不包含在房屋買賣的中介費當中。銀行在審核消費貸申請時會問用途，但只要申請人不是用來還高利貸或買理財產品等一般都是可以申請到的。由于此前申請貸款時不需要提供發票，因此如果有裝修公司等配合準備好合同材料，申請通過后，銀行一次付款是專用到裝修、購車等，但后期申請人與相關公司如何協商套出貸款再用做別處，銀行無法監控到。
而個別銀行從業人員與中介、擔保公司的暗中勾結，更讓銀行信貸風控措施形同虛設。曾利用“4+3”方式購房的黃女士告訴北京商報記者，“當時買房時，我想申請一家城商行的二套房貸，因為聽說這家銀行放款比較快。但中介公司的負責人堅持要我去一家股份制銀行申請，并且指明了是哪家支行。無奈之下我只能聽從他的建議，雖然最后貸款也拿到了手，但放款時間拖了一個多月”。黃女士猜測，中介經理之所以要求她去指定的銀行辦理貸款，應該是“有熟人好辦事”的原因。
在中介業務員眼中，這種迂回的做法能使客戶順利拿到購房資金，中介公司做成交易能賺取傭金，擔保公司有手續費可賺，銀行也能完成業績指標，各方都有好處。與首套房貸款相比，消費貸款利率基本上浮25%以上，有的甚至超過40%。從盈利最大化角度考慮，銀行也傾向于收益率更高的個人經營性貸款和非購房消費貸款，而且這種貸款一般是以房產作為抵押物的，風險并不高。目前整體經濟增速減緩，銀行想要找到能承受高利率貸款的客戶不太容易。
新規后 消費貸曲線買房將收斂
按照規定，銀監局要求出具發票作為真實交易的憑證，而發票是要真金白銀上稅的。隨著新規落地，消費貸款灰色地帶將進一步收窄。北京商報記者從房產中介獲悉，部分中介門店已經暫停幫助購房者辦理消費貸和商貸捆綁的“4+3”業務。一位房產中介業務人員表示，“100萬元以上現在操作不了了，銀行不會放款；100萬元以下也得提供發票才行”。由于提供發票需要承擔稅費等，這是一筆不小的費用，客戶自己承擔就失去了貸款的意義，之前愿意合作的裝修公司不可能自己承擔稅費，因此也不愿意再操作。用消費貸買房幾乎不可能按以前的方法操作了。
一位股份制銀行人士表示，個人消費貸款違規使用的情況屢見不鮮，有些人是用來買房，有些人用來投資或者生意上周轉，為銀行帶來潛在風險。從2013年上市銀行年報來看，消費貸的不良率不僅偏高，不良率上升幅度也較快。例如，平安銀行零售貸款項目中共包括四項，其中，住房按揭貸款、經營性貸款、汽車貸款不良率分別為0.44%、0.55%、0.21%，其他貸款（主要由消費貸款組成，包括新一貸、持證抵押消費貸、小額消費貸款和其他保證或質押類的消費貸款）不良率為0.9%，為零售貸款項目中不良率最高的一項；其他貸款不良率同比去年增加0.28個百分點，為零售貸款項目中不良率上升幅度最大的一項。建設銀行個人消費貸款的不良率為1.09%，高于個人住房貸款、信用貸款、其他貸款等。去年末工行個人貸款不良率為0.75%，上升了0.16個百分點，而個人消費貸款不良余額上升是主要原因之一。
北京中原地產首席分析師張大偉表示，北京銀監局的新規有利于明確貸款用途，一旦樓市調整，銀行金融體系可以避免受到額外沖擊。從實際市場看，國內居民真實消費貸的比例并不高，特別是高額消費貸的確用做其他投資，新規范出臺后，對中高端房地產市場會有一定沖擊，特別是對帶有投資目的的購買行為將會有明顯的約束作用。需要提醒市民，騙貸行為一旦被監管部門發現，不但貸款被強制收回還有可能造成個人信用受損，導致今后無法獲得貸款甚至面臨罰款。
